央广网北京12月15日消息（记者门庭婷）继11月深圳降低首付比例、优化普宅认定标准后，12月14日，北京市住建委等5部门联合发布楼市新政，优化普宅认定标准、降低首付比例、延长商贷年限、降低房贷利率下限，释放了更加积极信号。
（图源：中指研究院）
业内人士纷纷表示，本次政策整体力度较大，对北京房地产市场以及全国市场情绪均将带来积极引导。
优化普宅认定标准，普宅数量增加多少？
根据新政，普宅认定标准的优化主要包括单套建筑面积由140平方米以下调整为144平方米以下，价格标准取消了总价段限制，五环内成交单价上限由39600元/平方米提升至85000元/平方米，提升了1.15倍；五-六环成交单价上限由31680元/平方米提升至65000元/平方米，提升了1.05倍；六环外成交单价上限由23760元/平方米提升至45000元/平方米，提升了89%。
中指研究院市场研究总监陈文静表示，单价明显上调将促使更多原本属于非普宅的住房转为普通住宅，将明显降低购房者交易税费（主要是增值税优惠），降低购房成本。
根据中指研究院数据，2023年1-11月，北京5环内新房成交均价为91594元/平方米，5-6环成交单价为58566元/平方米，6环外成交均价为35656元/平方米。根据北京市住建委数据，政策调整后，全市普宅占比提高至七成左右。
58安居客研究院院长张波告诉记者，从调整后的北京普通住宅标准来看，在北上深三城中，仍是最为严格，不仅限定了单套面积，也限定了单价，虽然对价格的上限进行了更为清晰的界定，但也突出了对“房住不炒”基调的坚持。
张波表示，由于北京的大量新增供应都在5环外，这一调整本身更有利于外围区域新房去化，以及5环内二手热度回升。
降低首付比例、延长贷款年限，购房门槛低多少？
二套房首付比例高、贷款利率高一直是北京改善型购房人面临的主要问题，本次政策明确北京地区首套住房个人住房贷款（含商业性个人住房贷款、住房公积金个人住房贷款）最低首付款比例统一下调为30%；二套住房个人住房贷款最低首付款比例下调为城六区50%、非城六区40%。
陈文静表示，首付比例均明显下调，特别是非普通住宅二套首付比例最高下降了40个百分点，购房门槛明显降低。
以购房人购买一套总价500万，被认定为二套住房的城六区外房源（过去被认定为非普宅）为例，新政实施后，该套房首付将由400万元减少至200万元。
张波分析认为，在对首付比例的调整方面，北京和上海的策略都是中心区域二套首付50%，外围区域首付40%，这种差别化措施本身也是结合了城市新房主力供应区域，这个策略相比于深圳更为细腻，也显现出北上政策调整的谨慎度。
同时，此次调整取消了房价过快上行阶段对房贷年限的从严管控，由目前最长25年恢复至30年。
以贷款总额200万元为例，如果利率统一按4.75%计算，贷款时间延长后，每月还款额将由11402.35元减少至10432.95元，每月减少969.4元。
降低房贷利率下限，还款压力少多少？
多管齐下，本次政策同步也降低了房贷利率下限。新政实施后，城六区首套、二套利率政策下限分别为不低于LPR+10个基点、不低于LPR+60个基点；非城六区首套、二套利率政策下限分别为不低于LPR、不低于LPR+55个基点。
中原地产首席分析师张大伟表示，之前北京首套房新发放房贷利率下限为4.75%（LPR+55BP），新政后将降低到郊区4.2%、城区4.3%。城六区首套房、二套房利率下限分别为4.3%和4.8%；非城六区首套房、二套房利率下限分别为4.2%和4.75%。简单来说，100万元贷款30年月供减少268元-326元，有利于购房者降低真实购房成本。
资料显示，此次政策调整前，北京房贷利率水平长期处于全国高位。贝壳研究院监测显示，2023年11月百城首套主流房贷利率平均为3.87%，二套主流房贷利率平均为4.43%。一线城市首二套房贷利率分别为4.38%、4.88%。
政策优化力度加大，北京房地产市场活跃度有望提升
合硕机构首席分析师郭毅表示，中央经济工作会议刚刚结束两天，北京就立刻响应，而且多部门联合发文意义重大，信号性强，意味着北京调控宽松的开始，也说明北京未来进一步调控宽松的信心和决心，未来北京楼市也会进入调控宽松的楼市新周期。
整体来看，陈文静告诉记者，本次北京政策优化力度较大，涉及面较广，从降低购房成本和购房门槛上全面发力，除了限购政策外，政策基本一步到位，有利于促进刚需和改善性住房需求释放，特别是有利于二套改善性住房需求。政策优化后，北京房地产市场活跃度有望提升，预计也将进一步影响到市场的价格预期。
从后续政策跟进可能来看，张波称：“预计春节前不会再有大政策落地，明年一季度末会根据市场反馈再进行政策跟进，最值得关注的是‘限购’的放松，这也是一线城市中政策效力最为明显。”
张大伟也告诉记者：“小阳春已经可以肯定会出现。”在他看来，每年春节前后北京市场会出现一波小阳春行情，北京房地产市场政策依然是全国调控力度最严格的政策，目前发布的政策有利于市场走出低迷，预计2023年最后半个月一直到2024年一季度，市场有望出现一个小阳春，出现明显企稳。
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